什么是小产权房？买小产权房有哪些法律风险

小产权房是指房屋的所有权与土地使用权分离的房屋,其产权不是国家颁发的,也不受法律保护。小产权房有三种解释:一是指开发商的产权,称为大产权;二是指购房者的产权,称为小产权;三是因购房者的产权与开发商的产权分离,所以称为小产权房。小产权房在大城市的高房价背景下出现,价格相对较低,但存在诸多风险,如没有产权保障、不能申请贷款、不能抵押转让等。

法律分析

小产权房是指什么？小产权房有三种解释：一是指开发商的产权，称为大产权；二是指购房者的产权，称为小产权；三是因购房者的产权与开发商的产权分离，所以称为小产权房。

其次，区别在于房屋再次转让时是否需要缴纳土地出让金。不需要缴纳土地出让金的称为大产权，需要缴纳土地出让金的称为小产权。按照这个解释，普通商品房是大产权房，经济适用房是小产权房。第三是一般意义上的小产权房。这种房屋的产权不是国家颁发的，产权证是由农村颁发的，也叫“农村产权房”。

之所以出现这种小产权房，是因为我国实行国有土地所有权和集体土地所有权，农村宅基地属于集体所有制，小产权房不能转让或出售给非集体成员的人，只能转让和置换在集体成员内部。农民向城镇居民出售房屋不受法律保护。

小产权房出现的原因是什么？

大中城市的高房价是小产权房出现的重要原因。由于大城市人口流入量大，土地供应有限，很多大城市的房价一路上涨，小产权房的真正购房者很多。

另一方面，小产权房是在集体建设用地和农村集体宅基地上建设的，不需要缴纳土地出让金，价格相对较低。不过，在目前的法律框架下，小产权房是违法的。”“小产权房”不能确认发证权，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门多次重申，小产权房占用集体建设用地，属于违法用地，不能登记发证，不能卖给城镇居民。

购买小产权房有哪些风险？

首先，小产权房没有产权保障，不具有所有权、转让权、处分权和收益权，不能办理房屋产权过户手续。其次，购买农村产权等小产权房不能申请贷款，只能一次性或分期付款，这会增加购房者的资金压力，增加购房风险。第三，小产权房没有国家产权证，只有乡或村委会的产权证，不能像大产权房那样抵押转让。如果是国家征地拆迁，购房者的利益将难以保障。购房合同双方没有正式签订，也没有法律支持。

拓展延伸

农村小产权房能否转让？法律风险有哪些？

农村小产权房是指农村集体土地上的房屋，由于其土地性质为集体所有，因此其所有权归集体所有，个人并不具有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体土地属于农民集体所有，不得买卖、抵押、出租等行为，也就是说，农村小产权房不能自由买卖。

但是，在一些特殊情况下，农村小产权房可能会发生转让行为。例如，在一些地方，由于房屋年久失修或者债务纠纷等原因，房屋的所有权可能会发生转移，这种情况下，房屋的所有权可能会发生改变，但是这种情况下，仍需满足相关的法律法规规定。

另外，需要注意的是，由于农村小产权房的土地性质为集体所有，因此其转让行为可能会涉及到土地使用权的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体土地的使用权可以转让、出租、抵押等行为，但是对于房屋的所有权，法律并未做出明确规定。

总的来说，农村小产权房在转让过程中可能会涉及到的法律风险包括：土地使用权纠纷、所有权纠纷、抵押权纠纷等。因此，在进行农村小产权房转让行为时，需要注意相关法律法规的规定，并尽可能寻求专业律师的建议和帮助，以降低法律风险。

结语

小产权房是指房屋的所有权与土地使用权分离的房屋,其产权不是国家颁发的,只能由农村颁发。小产权房在再次转让时需要缴纳土地出让金,因此与大产权房有所区别。大中城市的高房价和小产权房的出现有关,但小产权房存在违法用地和无法登记发证等问题,购买小产权房存在一定的风险。

法律依据

教师法(2009-08-27) 第二十 地方各级和有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。

县、乡两级应当为农村中小学教师解决住房提供方便。

城市房地产管理法(2019-08-26) 第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民对案件的实体审理。